Рынок жилья в кризисе: ипотека дорожает, продажи снижаются

В октябре продажи новых квартир составили около 2 млн кв. м на сумму примерно 413 млрд рублей. Это на 23% меньше предыдущего месяца и на 28% меньше год назад. Спад объясняется снижением выдачи льготной ипотеки, в первую очередь семейной. С 1 октября условия госпрограммы ужесточились: срок субсидирования сократился до 15 лет, ставки зависят от числа детей, и для большинства семей они выросли. В итоге объём льготной ипотеки упал более чем в три раза по сравнению с прошлым октябрем и почти в четыре раза по сравнению с сентябрем.

За десять месяцев продажи снизились до 19,1 млн кв. м, что на 0,5% ниже прошлогоднего уровня. Эксперты не видят факторов роста и считают, что у застройщиков наступили мрачные времена; обсуждают, как долго может продлиться спад.

«Дом.РФ» прогнозирует продажу 4,5–4,7 млн кв. м новостроек по итогам года — на 9,6–13,5% меньше чем в прошлом году, а в следующем году — около 4,4–4,6 млн кв. м. Эксперт Института социальной политики высшей школы экономики ожидает трехлетний спад ввода жилья, особенно если учитывать частные дома. По итогам девяти месяцев ввод жилья в большинстве регионов остаётся в минусе; пауза может затянуться на два‑три года.

Льготная ипотека — сначала массовая, затем семейная — подорожала и способствовала росту цен на новостройки; по мере сокращения программ жилье стало менее доступным. Восприятие, что льготная ставка позволит купить квартиру, оказалось ошибочным: цены выросли, а для тех, кому льгот не положены, доступность жилья снижается.

Сейчас застройщики сталкиваются с последствиями прошлых лет: частые запросы на реструктуризацию долгов возникают у банков. Высокие ставки и удорожание проектов снижают запас устойчивости примерно на 10%. Эксперты считают, что ставки останутся высокими на фоне льготной ипотеки. К 2027 году застройщикам предстоит учитывать штрафы за задержки сдачи объектов.

По мнению профессора ВШЭ Олега Вьюгина, для балансировки рынка девелоперам жилья нужно сократить запуски проектов на 25–30% по сравнению с уровнями 2025–2026 годов и держать их в рамках продаж, чтобы к середине 2030‑х годов выйти на более нормальные показатели.

Но рынок к этому времени станет другим: отрасль, привыкшая к господдержке, может перейти к более госцентрированной модели. Государственный фонд реновации стал одним из крупнейших застройщиков не только в столице, банки строят целые районы, возможно сокращение числа игроков и передача проблемных активов государству или крупным банкам. Рынок недвижимости может стать менее конкурентным и более под контролем государства.